Jobb på annan ort, provsambo eller studier – det finns många goda skäl att hyra ut sin bostad en period. Reglerna skiljer sig dock rejält mellan hyresrätt och bostadsrätt, och misstag kan bli dyra.
Skillnaden mellan upplåtelseformerna beror på att intressena ser olika ut. Hyresrätter är en bristvara med reglerade hyror, och lagstiftaren vill hindra att kontrakt blir handelsvaror – därav de hårda kraven och straffbestämmelserna. En bostadsrätt är däremot din egendom, och lagen ger dig därför större frihet, samtidigt som föreningen har ett legitimt intresse av att veta vem som bor i huset. Den som förstår logiken bakom reglerna har lättare att skriva en ansökan som går igenom.
Vad krävs för att hyra ut en hyresrätt?
En hyresrätt får upplåtas i andra hand bara med hyresvärdens samtycke. Säger värden nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, som ger tillstånd om du har beaktansvärda skäl – till exempel tillfälligt arbete eller studier på annan ort, provsammanboende, längre sjukhusvistelse eller utlandsvistelse – och värden inte har befogad anledning att vägra. Tillstånd ges normalt för begränsad tid, ofta ett år i taget.
Att hyra ut utan tillstånd är allvarligt: hyresrätten kan förverkas och du förlorar kontraktet, sedan skärpningen 2019 i vissa fall utan föregående varning.
Vilken hyra får jag ta ut för en hyresrätt?
Andrahandshyran får inte överstiga din egen hyra, med påslag för möbler och andra nyttigheter som ingår. Möbelpåslaget ska vara skäligt – i praxis handlar det om en begränsad procentandel av hyran, inte en fördubbling. Kostnader för el, bredband och liknande får läggas på till självkostnad.
Tar du ut överhyra kan hyresgästen begära återbetalning retroaktivt via hyresnämnden. Sedan 2019 är det dessutom brottsligt att ta emot en hyra som inte är skälig vid andrahandsupplåtelse av hyresrätt – ett av flera led i lagstiftningen mot handel med hyreskontrakt.
Vad gäller för bostadsrätt?
En bostadsrätt får upplåtas i andra hand med styrelsens samtycke. Nekar styrelsen kan du söka tillstånd hos hyresnämnden, och för bostadsrätter räcker det med skäl – kravet är generösare än för hyresrätter. Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse om stadgarna medger det, med ett lagreglerat tak på tio procent av prisbasbeloppet per år. Vad prisbasbeloppet styr mer finns i <a href="/prisbasbelopp-2026-vad-det-styr/">Prisbasbelopp 2026 – vad det är och vad det styr</a>.
Hyran för en bostadsrätt sätts friare än för hyresrätt: enligt lagen om uthyrning av egen bostad, ofta kallad privatuthyrningslagen, får hyran täcka kapitalkostnad och driftskostnader. Den lagen gäller när en privatperson hyr ut sin egen bostad utanför näringsverksamhet – vid uthyrning av flera bostäder gäller den bara den första.
Vad ska finnas i andrahandskontraktet?
- Uthyrningstid och uppsägningstid
- Hyra och vad som ingår – el, bredband, möbler
- Vem som ansvarar för skador och hemförsäkring
- Att uthyrningen har värdens eller styrelsens tillstånd
- Inventarielista och gärna fotodokumentation vid tillträde
Kom ihåg att du som förstahandshyresgäst eller bostadsrättshavare ansvarar mot värd och förening för lägenheten även under uthyrningen – störningar och obetalda avgifter drabbar dig. Båda parter bör se över sin hemförsäkring; mer om vad den täcker finns i <a href="/vad-kostar-hemforsakring-2026">Vad kostar hemförsäkring 2026?</a>.
Skatt på hyresintäkten
Airbnb och annan korttidsuthyrning
Korttidsuthyrning via förmedlingstjänster följer samma grundregler: hyresrätt kräver värdens samtycke och bostadsrätt styrelsens. Upprepad uthyrning till olika gäster kan dessutom bedömas som hotelliknande verksamhet, vilket varken hyresvärdar eller föreningar behöver acceptera – i bostadsrätt kan stadgarna sätta ytterligare gränser. För hyresrätter ser lagstiftningen särskilt strängt på att ta betalt av tillfälliga gäster utan tillstånd. Kolla alltid med värd eller styrelse innan annonsen läggs ut.
Deposition – gör rätt från början
En skälig deposition är vanlig och tillåten som säkerhet för skador och obetald hyra. Skriv in beloppet i kontraktet, dokumentera lägenhetens skick med foton vid både tillträde och avflyttning, och betala tillbaka depositionen snarast efter avflyttningsbesiktningen om inget finns att reglera. Oenighet om depositioner är en av de vanligaste tvisterna vid andrahandsuthyrning – och nästan alltid en dokumentationsfråga.
Hyresintäkter från privatbostad beskattas som kapitalinkomst efter schablonavdrag. Skatteverket har aktuella belopp och räkneexempel – kontrollera vad som gäller för ditt inkomstår innan du sätter hyran.
