Renovera bostadsrätt – vad får man göra utan styrelsens tillstånd?

Gränsen går mellan lägenhetens ytskikt och inredning, som bostadsrättshavaren själv ansvarar för, och husets gemensamma delar och tekniska system, som föreningen ansvarar för. Allt som bara berör det inre av lägenheten kan i regel göras på egen hand. Allt som riskerar att påverka huset, grannarna eller föreningens system kräver ett skriftligt ja från styrelsen innan arbetet startar.

Vad får man göra i en bostadsrätt utan tillstånd?

Bostadsrättslagen bygger på att bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick på egen bekostnad (7 kap. 12 §). Med det ansvaret följer en rätt att göra sådant som inte påverkar huset i övrigt. Följande åtgärder kräver normalt inte styrelsens tillstånd:

• Måla, tapetsera och byta tak- och väggbeklädnad.
• Byta golv, lister och innerdörrar.
• Byta köksluckor, bänkskivor, vitvaror och skåp på samma plats och med befintliga anslutningar.
• Byta blandare, toalettstol och handfat på befintliga anslutningar.
• Sätta upp hyllor, garderober och annan fast inredning.
• Ta bort eller flytta en icke bärande vägg, om varken ledningar eller ventilation berörs.

Även om ingen ansökan krävs är det klokt att informera styrelsen och grannarna om arbeten som bullrar eller pågår länge. Många föreningar har regler i stadgar eller ordningsregler om vilka tider hantverkare får arbeta, och den som stör grannarna på kvällar och helger kan hamna i samma typ av tvist som beskrivs i artikeln om störande grannar.

Vilka renoveringar kräver styrelsens tillstånd?

Sedan lagändringen den 1 januari 2023 är listan i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen tydligare än tidigare. Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärder som innefattar:

En särskild regel gäller hus och lägenheter med särskilt historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt värde. Där krävs tillstånd för alla ändringar som påverkar dessa värden, till exempel att ta bort en kakelugn, stuckatur eller originalsnickerier. Sedan 2023 kan föreningen inte längre avtala bort tillståndskravet i stadgarna, vilket var möjligt tidigare.

Kan styrelsen neka en renovering?

Styrelsen får bara vägra tillstånd om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det är alltså inte tillräckligt att styrelsen ogillar planerna. Däremot får styrelsen ställa villkor, till exempel att arbetet utförs av behörig fackman, att en konstruktör intygar att bärande väggar hanteras rätt, eller att bostadsrättshavaren står för eventuella följdskador.

Om styrelsen säger nej kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden, som kan ge tillstånd i styrelsens ställe. Branschorganisationen Bostadsrätterna rekommenderar att ansökan innehåller ritningar, beskrivning av arbetet, uppgift om vem som utför det och intyg från konstruktör eller rörinstallatör där det är relevant. En ofullständig ansökan är en vanlig orsak till att både styrelse och hyresnämnd avslår.

Vad händer om man renoverar utan tillstånd?

Före 2023 var föreningens främsta möjlighet att kräva att lägenheten återställdes. Sedan den 1 januari 2023 finns en ny förverkandegrund i 7 kap. 18 § bostadsrättslagen. Den som utan tillstånd utför en åtgärd som kräver det, och där överträdelsen inte är ringa, riskerar att bostadsrätten sägs upp och tvångsförsäljs.

Föreningen måste först uppmana bostadsrättshavaren att vidta rättelse, och det ska ske inom två månader från det att styrelsen fick kännedom om ingreppet. Den som återställer, eller ansöker och får tillstånd av hyresnämnden i efterhand, undgår förverkande. Regeln gäller bara åtgärder som utförts efter den 1 januari 2023. Föreningen kan dessutom låta återställa på bostadsrättshavarens bekostnad.

Vad gäller vid renovering av badrum i bostadsrätt?

Badrummet är det utrymme där gränsen mellan eget och gemensamt ansvar oftast skapar problem. Att byta kakel, klinker, tätskikt, golvbrunnens ytskikt, blandare och sanitetsporslin på befintliga anslutningar är bostadsrättshavarens eget underhåll. Att flytta avlopp, byta golvbrunn, dra nya vattenledningar eller ändra ventilationen kräver däremot tillstånd, eftersom ledningarna för avlopp, vatten och ventilation omfattas av 7 kap. 7 §.

Många föreningar kräver i praktiken att våtrumsarbeten utförs av företag som arbetar enligt branschreglerna för tätskikt och rörinstallationer, och att ett kvalitetsdokument lämnas till styrelsen efteråt. Skälet är att en läckande golvbrunn drabbar grannen under och föreningens stomme, inte bara den egna lägenheten. Vem som betalar när det ändå går fel beskrivs i artikeln om vattenskada i bostadsrätt, och prisnivåerna finns i guiden om vad en badrumsrenovering kostar.

Får man flytta köket eller riva en vägg?

Att byta kök på samma plats är fritt, så länge vatten, avlopp och ventilation ansluts där de redan finns. Att flytta diskbänken till en annan vägg innebär nya avlopps- och vattenledningar och kräver tillstånd. Samma sak gäller byte från kolfilterfläkt till en fläkt som kopplas till husets ventilation, vilket kan störa luftflödet i andra lägenheter och därför ofta nekas. Vad ett nytt kök kostar i olika prisklasser finns i artikeln om vad ett nytt kök kostar 2026.

Innerväggar är bara fria att riva om de inte är bärande. Vilka väggar som bär går inte alltid att se med blotta ögat, särskilt i äldre hus. Föreningen har ofta konstruktionsritningar, och en konstruktör kan bedöma saken. Ändring av bärande konstruktion är dessutom normalt anmälningspliktig till kommunens byggnadsnämnd enligt plan- och bygglagen, oavsett vad styrelsen säger. Detsamma gäller installation av eldstad.

Vem ansvarar för underhåll i en bostadsrätt?

Enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Ansvaret omfattar inte ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som föreningen försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet, och inte heller ventilationskanaler. Föreningen ansvarar också för stommen, fasaden, yttertaket, trapphuset och fönstrens utsida. Exakt var gränsen går preciseras i föreningens stadgar, som därför alltid bör läsas innan en renovering planeras.

För skador genom brand eller vattenledningsskada gäller en särskild regel. Bostadsrättshavaren ansvarar för sådana skador bara om de uppkommit genom egen vårdslöshet eller försummelse, eller genom vårdslöshet av någon i hushållet, en gäst eller en hantverkare som anlitats. Samma princip gäller för installationer utanför lägenheten, som en laddbox i garage eller på parkering, där det nästan alltid är föreningen som äger anläggningen och beslutar.

Ett vanligt missförstånd är att föreningen tar över ansvaret för det som bostadsrättshavaren själv har installerat. Så är det inte. Den som drar in golvvärme, byter fönsterbänkar eller installerar en tvättmaskin ansvarar även fortsättningsvis för underhållet av dessa, och vid en försäljning övergår ansvaret till köparen. Det är därför klokt att spara kvitton, intyg och styrelsens tillståndsbeslut i en pärm som följer lägenheten.

Så ansöker du om tillstånd hos styrelsen

• Läs stadgarna och föreningens eventuella renoveringspolicy.
• Beskriv arbetet skriftligt: vad som ska göras, av vem, när och hur länge.
• Bifoga ritning, och för bärande väggar ett intyg från konstruktör.
• Ange hur vatten, avlopp och ventilation påverkas och vilka branschregler entreprenören följer.
• Vänta på skriftligt beslut innan arbetet startar. Spara beslutet, det behövs vid en framtida försäljning.
• Kontrollera om kommunen kräver bygglov eller anmälan, till exempel för bärande ingrepp eller eldstad.